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房子有房貸還可以再貸嗎?讓你房貸再貸成功大增的三個方法
需要資金但已經有貸款還可以貸嗎?能用房貸再貸一筆錢嗎?當然可以,房子是最保值的財產,而且現在房價那麼高,想透過房子申請資金應該很容易吧?事實卻正好相反,因為房貸空間不足、申請人條件不好等等原因,現在辦房貸很難。需要資金但已經有貸款還可以貸嗎?能用房貸再貸一筆錢嗎?當然可以,房子是最保值的財產,而且現在房價那麼高,想透過房子申請資金應該很容易吧?事實卻正好相反,因為房貸空間不足、申請人條件不好等等原因,現在辦房貸很難。
我不知道自己適合哪一種貸款?
對於貸款新手來說,根本不知道自己可以申請什麼貸款?適合什麼貸款?現在需要什麼貸款?我們幫你整理市面上常見的四個貸款種類:
【房貸】
常聽見的房貸有兩種,一種是買房子時申請的貸款,另一種則是已經有房子,再跟銀行增貸資金。
【車貸】
汽車貸款也有兩種,一種是買車的貸款,一種是用名下的車子去申請貸款,不管車子目前是否貸款中,都可以申請。
【信貸】
憑個人信用去跟銀行借錢,額度視申請人的工作、信用狀況、負債狀況而定。
【其他】
融資公司有推出機車貸款和手機貸款,額度較小,但很容易申請。
如果名下有房有車─可申請房貸,因為利率較低
如果名下同時有汽車跟機車─以汽車貸款優先,因為額度較高
名下沒房沒車─銀行信貸較理想,較有保障,但常常借不到
銀行貸款都借不到─機車貸款、手機貸款也可做為選項
名下已經有房貸,想再貸款有什麼方法?
在買房子時,銀行房貸通常會給7-8成不等的貸款成數,同時會視客戶狀況給予2-3年不等的寬限期,貸款成數高的話,想要房貸再貸就很難,因為銀行不僅會評估客戶財力,房子的貸款空間更重要,以下這四種方式可以嘗試:
- 信用貸款
可以嘗試向銀行申請信用貸款,但如果房貸月付金已經佔了月收入的大半,表示你的負債比例過高,申請信貸通過的機率很低。
- 房屋增貸
向原本的銀行申請房屋增貸,房貸成數較低成功率才高,如果本來就貸很滿,增貸不容易成功。
- 房屋轉增貸
意思是把房貸全部轉到另一家銀行去,房屋價值會重新評估,貸款條件也可以重新談,如果房貸本金已還掉不少,房產也有增值的話,有機會拿到一大筆錢。
- 二胎房貸
保留原本的房貸,再向別家銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款,等於身上同時有兩筆房貸,銀行最多可以貸到9成,融資公司最高則可以貸到110%。
信貸是什麼?要怎麼申請?
憑藉個人信用向銀行申請貸款,但信用不是實體的東西,以什麼作為依據呢?目前各銀行都是以聯徵中心的信用報告作為憑證,再參考申請人的工作、財務狀況等來核發貸款。
【信貸準備文件】
身分證件、簽署同意委託銀行查詢聯徵申請書
【信貸簡易流程】
1.提供相關文件向銀行提出申請
2.銀行內部審核
3.貸款核准,親赴銀行簽約
4.款項撥入帳戶
延伸閱讀:10個問題讓你知道信貸適不適合你
增貸是什麼?要怎麼辦理?
用已經有貸款的房子,向原本的房貸銀行申請房屋增貸,銀行在審核時,會參考房貸成數、貸款人繳款狀況、信用狀況、財力狀況等來核發貸款。
【增貸準備文件】
身分證件、土地及建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明等
【增貸簡易流程】
1.提供相關文件向銀行提出申請
2.銀行內部審核
3.貸款核准,親赴銀行簽約
4.款項撥入帳戶
轉增貸是什麼?要怎麼辦理?
用已經有貸款的房子,向別家銀行申請房屋轉增貸,銀行審核時,除了會參考房屋現值外,也會看貸款本金已還掉多少、各項貸款繳款情形、財力狀況等來核發貸款。
【轉增貸準備文件】
身分證件、土地及建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明等
【轉增貸簡易流程】
1.提供相關文件向銀行提出申請
2.銀行內部審核
3.貸款核准,親赴銀行簽約
4.到地政設定新的銀行抵押權,並塗銷原本的銀行設定
5.款項撥入帳戶
延伸閱讀:五個房貸種類的比較
二胎房貸是什麼?要怎麼辦理?
房子已經有貸款,不改變原本的房貸,直接向別家銀行詢問,多申請一筆房貸,等於身上同時會有兩筆房貸,二胎房貸選擇比較多,除了銀行之外,融資公司股票上市公司和其他民間貸款都能辦理。
{銀行}不是每一家銀行都有辦理二胎房貸,大約只有10家銀行有承辦。
{股票上市公司}只要是台灣本島的房子,都可以申請股票上市公司二胎房貸。
{民間}來者不拒,只要有需求,就有人願意借你。
【二胎房貸準備文件】
身分證件、土地及建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明等
【二胎房貸簡易流程】
1.提供相關文件向銀行或股票上市公司提出申請
2.銀行(股票上市公司)內部審核
3.貸款核准,親赴銀行簽約,股票上市公司會派專人到您方便的地方簽約
4.到地政設定第二筆房貸抵押權
5.款項撥入帳戶
延伸閱讀:關於二胎房貸,你想知道的7件事
房屋貸款空間的計算方式
向銀行申請房屋貸款,常被銀行以貸款空間不足為由婉拒,行員通常會建議你多繳一段時間再來申請,讓我們來了解一下房屋貸款空間的計算方式:
【銀行】
- 買房時銀行通常給予8成的貸款成數,EX.1000萬的房子貸款800萬
- 為了避免貸款人繳不出房貸,銀行還要法拍有作業成本,會在設定時預留成本,設定金額會是貸款金額的2倍,EX.貸款800萬,設定960萬
- 要辦理增貸時,不管本金還掉多少,都只看設定金額,EX.1000-960=40,無貸款空間
- 如果是找他行辦理轉增貸,就會重新鑑價,如房子增值到1100萬,本金還到剩下600萬,EX貸款8成880萬,880-600=280,多280萬可運用
【股票上市公司二胎房貸】
- 原本的房貸成數貸款8成,EX.1000萬的房子貸款800萬
- 股票上市公司可以貸到房價的110%,EX.1000萬的110%是1100萬
- 股票上市公司二胎貸款額度最高300萬,EX.1100-800=300,不用改變原本房貸,直接貸到300萬
延伸閱讀:房屋貸款空間的計算方式
房貸再貸一點也不難,只要做到這3點
房貸再貸成功要點1:用轉貸換取房屋貸款空間
利率可能更低、資金可以更高,各家銀行為了攬客優惠滿天飛,客戶多了很多選擇,但也不能每家都送件比較,因為送件一次就會拉一次聯徵,反而降低過件機會。
房貸再貸成功要點2:用二胎房貸善盡房子剩餘貸款空間
二胎房貸就是第二筆房貸,用已經有房貸的房子,跟第二家銀行或民間公司、個人再借一筆房貸,辦理的方法跟第一次一樣。
如果房貸繳不出來房子被拍賣,法拍後的資金會先還一胎房貸,還有政府稅金等等,剩下的才輪到二胎房貸,所以二胎房貸風險高、利率也高。
以銀行的認定方式多半沒有貸款空間,有房貸再貸需求,也可以尋求民間比較大的融資公司協助。
延伸閱讀:辦理二胎房貸有什麼風險?
延伸閱讀:二胎房貸的利率為什麼比較高?
房貸再貸成功要點3:好信用讓你辦貸款暢行無阻
好信用不是靠自己感覺,聯徵中心推出的信用評分,是所有金融機構主要參考的資料,想維持好信用,信用卡不要動用循環、不要遲繳/不繳,跟銀行辦的房貸、信貸要照時間還,這樣信用評分都不會太差。
※延伸閱讀:信用評分是什麼?
用房屋增貸的好處?與信貸車貸相比
用房屋增貸的三大好處:
- 額度大
和汽車比起來,房子的價值較高,只要本金還得夠多,增貸額度非常高,股票上市公司二胎房貸最高額度也有300萬,都比車貸或信貸實際可拿到的額度高很多。
- 還款期限長
一般房貸還款年限是20-30年,二胎房貸也有7-15年不等,比起車貸6年,信貸5年都長,時間越長還款壓力越小。
- 房貸利率低
房貸利率在1.3%~4%不等,信貸只有前兩期有較優惠的利率,後期恢復正常後都是5%起跳,車貸利率和信貸差不多。
融資貸款是什麼?跟銀行貸款不一樣嗎?
以字義上來說,融資的意思是「融通資金」,跟貸款是同義詞,更白話一點的說法就是借錢,融資不像銀行是一個地方,所以一般來說,沒有一種貸款叫做融資貸款,但現在大部分的人都把「跟融資公司貸款」稱為「融資貸款」,為方便稱呼,我們也以融資貸款來做說明。
融資貸款的好處
{1}審核寬鬆
銀行受限於金管會和銀行法,對於放款非常謹慎,只願意放款給沒有風險的客人,融資貸款審核標準寬鬆,信用較差、拿不出財力證明的人都能成功貸款。
{2}辦理快速
銀行的流程繁瑣,要經過層層關卡,金額越高等越久,融資貸款化繁為簡,最快只要3天就能完成貸款。
{3}額度高
銀行審核嚴格,所以額度也比較小,融資貸款額度高,如股票上市公司二胎房貸最高額度可達300萬。
{4}流程簡單
跟銀行辦貸款要準備很多資料,前後跑銀行好幾趟,融資貸款只需要出示文件影本,甚至只要拍照傳送即可辦理,非常簡單。
房貸再貸常見問題
【有房貸還可以信貸嗎?】
可以,只要銀行認為月付金你還足以負擔,仍有機會核發信貸。
【有房貸還可以車貸嗎?】
可以,只要銀行認為月付金你還足以負擔,仍有機會核發車貸,如果是向融資公司申辦,甚至不會看負債比例,車子有貸款空間就能貸。
【有房貸可以辦紓困嗎?】
可以,紓困貸款屬特殊政策貸款,不受原本貸款影響,你甚至可以申請原本的貸款緩繳。
【有房貸可以辦信用卡嗎?】
可以,兩者之間沒有關係,但如果信用狀況較差,銀行可能就會謹慎評估。
【融資貸款沒繳會怎樣?】
和銀行貸款一樣,如果融資貸款沒繳,融資公司也會電話催收,有抵押品的會被查封、拍賣,所以不管跟誰貸款,都要按時繳交。
作者 林玉卿
好事貸(股票上市公司二胎房貸直屬經銷商)資深房貸經理
17年銀行從業經驗,曾任職以下金融機構
★2001~2007年: 玉山銀行 消費金融處
★2007~2012年: 日盛銀行 消費金融處
★2012~2018年: 新光銀行 消費金融處
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